Wybory 2014


Akty prawne


Projekty uchwał



Informacja dotycząca obsługi
osób niesłyszących w
Urzędzie Miasta Leszna




Urząd Miasta Leszna
ul. Kazimierza Karasia 15
64-100 Leszno
tel. (0-65) 529 81 00
e-mail: um@leszno.pl



Strona główna » Dokumenty » Uchwały Rady » Uchwała nr XXVII/284/2005

Uchwała nr XXVII/284/2005

Numer uchwały: 2005/27/284
Numer sesji: 27
Rok: 2005

 

UCHWAŁA NR  XXVII/284/2005

RADY  MIEJSKIEJ  LESZNA

z dnia 27 stycznia 2005 roku

 

 

w sprawie: rozstrzygnięcia petycji mieszkańców miasta Leszna z 20 grudnia 2004 r. o  podjęcie przez Radę Miejską Leszna uchwały w przedmiocie udzielenia dotychczasowym najemcom 95% bonifikaty na zakup mieszkań komunalnych.

 

            Na podstawie art. 18 ust. 2 pkt 15 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (j.t. Dz. U. Nr 142, poz. 1591 z 2001 r. ze zmianami) w związku z art. 35 ust. 2 Statutu Miasta Leszna (Dziennik Urzędowy Województwa Wielkopolskiego Nr 59, poz. 1252 z 24.08.1999 r. ze zmianami) Rada Miejska Leszna po rozpoznaniu na sesji, postanawia:

 

§ 1.

 

Odrzucić petycję w sprawie podjęcia uchwały w przedmiocie udzielenia dotychczasowym najemcom 95% bonifikaty na zakup mieszkań komunalnych.

 

§ 2.

 

Uchwała wchodzi w życie z dniem podjęcia.

 

 

  Przewodniczący

Rady Miejskiej Leszna

 

 Wojciech Rajewski

 

 

U Z A S A D N I E N I E

do Uchwały Nr XXVI/284/2005

Rady Miejskiej Leszna z dnia 27 stycznia 2005 roku

 

w sprawie: rozstrzygnięcia petycji mieszkańców miasta Leszna z dnia 20 grudnia 2004 r. o podjęcie przez Radę Miejską Leszna uchwały w przedmiocie udzielenia dotychczasowym najemcom 95% bonifikaty na zakup mieszkań komunalnych.

 

            Z petycją o podjęcie przez Radę Miejską Leszna uchwały w przedmiocie udzielenia dotychczasowym najemcom 95% bonifikaty na zakup mieszkań komunalnych wystąpiło 422 mieszkańców miasta, w tym 201 zamieszkałych w budynkach komunalnych. Również mieszkaniec miasta Pan Władysław Kosek zwrócił się z apelem o wdrożenie prywatyzacji mieszkań komunalnych.

W uzasadnieniu petycji podano, iż uchwała o udzieleniu wysokiej bonifikaty umożliwiłaby uwłaszczenie dotychczasowych najemców mieszkaniami komunalnymi w których żyją. Wielkość bonifikaty sprawiłaby, że uwłaszczenie miałoby charakter powszechny.

Przedkładając Wysokiej Radzie projekt niniejszej uchwały kierowałem się przede wszystkim nałożonymi na gminę zadaniami własnymi polegającymi na dostarczeniu lokali socjalnych i zamiennych w wypadkach wskazanych przez ustawę o ochronie praw lokatorów oraz zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych rodzin i osób o najniższych dochodach co obliguje gminę do posiadania a nawet tworzenia zasobu mieszkaniowego.

W przypadku prywatyzacji mieszkań na warunkach proponowanych przez mieszkańców wnoszących petycję tzn. z zastosowaniem 95% bonifikaty w cenie sprzedaży mieszkań z możliwością spłacenia ceny w ratach niskooprocentowanych, miasto w bardzo szybkim tempie pozbyłoby się znacznego zasobu mieszkaniowego (średnio 200 – 300 mieszkań rocznie) uzyskując niewielkie korzyści finansowe, co w znacznym stopniu utrudniłoby realizację ustawowych zadań w zakresie mieszkalnictwa. Symulację dochodów ze sprzedaży mieszkań z uwzględnieniem bonifikat w cenie sprzedaży obrazuje tabela stanowiąca zał. nr 1.

Należy również zwrócić uwagę na kwestię zwrotu kaucji wpłaconej przed dniem 12 listopada 1994 r., której obecną wysokość w przypadkach spornych ustala sąd. Przy wysokiej bonifikacie może ona przewyższyć kwotę naliczoną jako zapłatę za przeniesienie własności lokalu.

Stawianie na powszechną prywatyzację mieszkań na bardzo korzystnych warunkach finansowych rodzi szereg niebezpieczeństw, z których najistotniejsze jest przerzucenie ciężaru poprawienia złego stanu technicznego budynków na barki niezamożnych właścicieli. Taka polityka może okazać się krótkowzroczna. Wcześniej czy później władze gmin staną wobec problemu zagrożeń życia i zdrowia lokatorów i właścicieli mieszkań w budynkach zawilgoconych, zagrzybiałych, z niesprawną instalacją gazową, wentylacyjną, naruszoną konstrukcją budowlaną i będą musiały podjąć odpowiednie nakazane prawem działania.

Mieszkaniowy zasób gminy tworzą lokale stanowiące własność gminy albo komunalnych osób prawnych lub spółek prawa handlowego utworzonych z udziałem gminy, z wyjątkiem towarzystw budownictwa społecznego a także lokale pozostające w samoistnym posiadaniu tych podmiotów.

            Zasób mieszkaniowy gminy - Miasto Leszno stanowi obecnie 2.676 lokali o łącznej powierzchni 135.051 m2. Średnia wielkość mieszkania wynosi 50,85 m2.

Charakteryzuje go zróżnicowany okres budowy, wyposażenie w instalacje techniczne oraz rozproszona lokalizacja.

Ponad połowa (około 55%) budynków wchodzących w skład zasobu została wybudowana w okresie do 1900 r., 23% w okresie od 1901 r. do 1938 r., 11% w okresie  od 1939 r. do 1960 r., 11% po 1961 r.

Wobec 21.411 mieszkań znajdujących się ogółem w Lesznie lokale komunalne stanowią 12,5%. Księgowa wartość początkowa budynków mieszkalnych gminy (bez budynków przy ul. Jeziorkowskiej – 4.205.097 zł. i Holenderskiej – 3.911.697 zł.) wynosiła 43.633.252,17 zł. a po umorzeniu 10.177.651,91 zł. Wartość rynkowa tego zasobu przy średniej cenie 1 m2 sprzedawanych mieszkań w latach 1998 – 2004 780 zł/m2 to 105.339.780 zł.

Dotychczas sprzedanych zostało 366 mieszkań w tym po komunalizacji tj. w latach 1990 – 2004 213 mieszkań. Natomiast w tym samym okresie wybudowano 128 mieszkań komunalnych i przejęto na zasób gminy 103 mieszkania zakładowe i 3 od Skarbu Państwa.

Wśród 2.676 mieszkań komunalnych 201 lokali znajduje się w dyspozycji Komendanta Miejskiego Policji w Lesznie, 138 lokali wynajętych jest jako socjalne i 14 lokali wynajętych za czynsz wolny.

Mieszkaniowy zasób służy zaspokajaniu zbiorowych potrzeb wspólnoty samorządowej jako zadania własnego gminy. W myśl art. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego takim zadaniem jest tworzenie warunków do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych wspólnoty, a także zapewnianie lokali socjalnych i lokali zamiennych oraz zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych gospodarstw domowych o niskich dochodach.

            W opinii ekspertów Ministerstwa Infrastruktury, gmina może prawidłowo realizować swoje zadania związane z zaspokajaniem potrzeb mieszkaniowych, gdy zasób komunalny stanowi 5 – 35% wszystkich mieszkań znajdujących się w gminie.

Przeciętne roczne potrzeby miasta to ok. 100 mieszkań, z czego ponad połowę stanowią lokale socjalne dla realizacji rosnącej liczby wyroków eksmisyjnych z prawem do takiego lokalu. Pozostałą część stanowią lokale przeznaczone na zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych gospodarstw domowych o niskich dochodach oraz na zapewnianie lokali zamiennych. Istniejące rozwiązania prawne i uwarunkowania ekonomiczne powodują, iż proporcje te stopniowo zmieniają się, a główny ciężar przesuwa się w stronę lokali socjalnych.

Zasady wynajmowania lokali komunalnych reguluje uchwała Nr XXXVIII/398/2001 Rady Miejskiej Leszna z dnia 29 listopada 2001 r. W myśl jej postanowień miasto na zasadach i w wypadkach przewidzianych w ustawie zapewnia lokale socjalne i lokale zamienne osobom i rodzinom do tego uprawnionym, a także w miarę posiadanych możliwości zaspokaja również najpilniejsze potrzeby mieszkaniowe gospodarstw domowych o niskich dochodach, znajdujących się w trudnych warunkach mieszkaniowych. Zgodnie z uchwałą, wniosek o wynajem lokalu komunalnego z zasobów gminy może być rozpatrzony pozytywnie jeżeli wnioskodawca zamieszkuje w lokalu, w którym na członka gospodarstwa domowego przypada mniej niż 5 m2 ogólnej powierzchni pokoi lub lokalu, który nie spełnia wymogów pomieszczeń przeznaczonych na stały pobyt ludzi w świetle odrębnych przepisów oraz gdy dochód miesięczny brutto na jednego członka gospodarstwa domowego w rodzinie wieloosobowej nie przekracza 80% najniższej emerytury, a w gospodarstwie jednoosobowym 130% najniższej emerytury w okresie 3 miesięcy poprzedzających zawarcie umowy najmu lokalu. Kryteria dochodowe uprawniające do lokalu socjalnego to odpowiednio 50% najniższej emerytury i 80% najniższej emerytury. Oba kryteria (metrażowy i dochodowy) muszą występować łącznie.

Na ponad 200 wnioskujących corocznie o mieszkanie komunalne, określone uchwałą warunki spełnia około 20 – 25% tj. 40 – 50 wnioskodawców. Średnio rocznie zachodzi potrzeba przekwaterowania do lokali zamiennych 3 – 5 rodzin. Do lokali socjalnych z wyroku sądu zakwalifikowanych zostaje rocznie 45 – 55 osób. Wielkości te od 2001 r. tj. od wejścia w życie ustawy  o ochronie praw lokatorów wykazują tendencję rosnącą.

Na koniec 2004 r. na lokal komunalny oczekiwało 160 uprawnionych w tym 95 na lokal socjalny przyznany wyrokiem sądu. W wyniku naturalnego ruchu ludności w ostatnich latach miasto odzyskiwało ok. 50 lokali rocznie, tj. 1,5 – 2% z posiadanych 2676 mieszkań komunalnych, co wraz z innymi formami zaspokajania potrzeb mieszkaniowych pozwalało na realizację ok. 70% przyjętych i nałożonych w roku zobowiązań. Zatem coroczny niedobór wynosił ok. 30 mieszkań, co powodowało wydłużanie się listy oczekujących. W związku z powyższym w celu realizacji występujących potrzeb mieszkaniowych miasto powinno pozyskiwać dodatkowo co najmniej 30 lokali rocznie. W 2004 r. w wyniku oddania do użytku 60 nowych lokali komunalnych, po raz pierwszy od kilku lat wystąpił spadek, a nie wzrost liczby oczekujących na mieszkanie. Należy zaznaczyć, że również spośród oczekujących na lokal komunalny znaczna część kwalifikuje się do lokalu socjalnego ze względu na niskie dochody. Zmniejszanie się zasobu ogranicza możliwość realizacji ustawowych obowiązków gminy, gdyż statystycznie zmniejsza się liczba odzyskiwanych lokali. Jeśli gmina nie zapewnia lokalu socjalnego lub zamiennego przyznanego wyrokiem sądu, właścicielowi przysługuje roszczenie odszkodowawcze od gminy.

W mieszkaniach komunalnych zamieszkują lokatorzy o zróżnicowanym statusie materialnym. Do listopada 1994 r. najem takich mieszkań następował drogą administracyjnego przydziału, również na rzecz osób o wyższych dochodach. Po tej dacie najemcami lokali komunalnych stawały się osoby ekonomicznie najsłabsze, nie mogące w inny sposób zaspokoić swoich potrzeb mieszkaniowych.

W odróżnieniu od innych zasobów, zasób komunalny stanowi własność ogółu mieszkańców gminy, również tych, którzy z niego nie korzystają, a pośrednio poprzez podatki łożą na jego utrzymanie. Najem lokali komunalnych cechują stabilność stosunku najmu, niewygórowany czynsz oraz korzystne w porównaniu z rynkowymi zasady nabywania zajmowanych lokali.

Wobec powyższego w znacznie gorszej sytuacji znajdują się osoby, których najem wynikał w przeszłości również z decyzji administracyjnych, lecz w zasobach prywatnych. Opłacają oni obecnie wyższy czynsz, dodatki mieszkaniowe pokrywają mniejszą część wydatków na mieszkanie, a właściciel może wypowiedzieć im umowę najmu bez zapewnienia lokalu mimo, iż mieszkali w nim kilkadziesiąt lat, modernizowali mieszkanie i regularnie opłacali czynsz.

Spośród najemców lokali komunalnych ponad 50% nie opłaca regularnie czynszu i innych opłat za mieszkanie. Zaległości na koniec 2004 r. wynoszą 2.692.000 zł. z czego 1.061.651 zł. przypada na lokatorów zamieszkujących budynki przeznaczone do sprzedaży. Również zaległości wobec zarządcy w wysokości 65.010 zł posiadają właściciele już wykupionych mieszkań.

Najemcy lokali komunalnych stanowią drugą po członkach spółdzielni grupę korzystających z dodatków mieszkaniowych, jednakże biorąc pod uwagę liczbę mieszkań – 2.676 komunalnych i 9.100 spółdzielczych – okazuje się, że dodatki otrzymuje blisko 30% lokatorów mieszkań komunalnych, podczas gdy w spółdzielniach odsetek ten nie przekracza 10%. Ponieważ prawo do dodatku mieszkaniowego przysługuje również właścicielom mieszkań, wykup lokali komunalnych nie zmniejsza wydatków miasta z tego tytułu. Dane za lata 1995 – 2004 obrazuje załącznik Nr 2.

Sprzedaż gminnego zasobu mieszkaniowego do 10 czerwca 2000 r. regulowała Uchwała Nr XXXVI/275/93 Rady Miejskiej w Lesznie z dnia 5 maja 1993 r. w sprawie określenia zasad nabywania, zbywania i obciążania nieruchomości oraz ich wydzierżawiania lub najmu na terenie miasta Leszna oraz Uchwała Rady Miejskiej w Lesznie Nr XXVIII/181/92 z dnia 11 czerwca 1992 r. w sprawie określenia kryteriów przeznaczania do sprzedaży lokali w domach stanowiących własność miasta Leszna, na mocy których sprzedaż mieszkań odbywała się za cenę rynkową bez udzielania bonifikat w cenie sprzedaży z możliwością rozłożenia na raty roczne spłacane w okresie 5-cio letnim z oprocentowaniem równym stopie procentowej kredytu refinansowego ustalonego przez Narodowy Bank Polski.

W okresie do 1990 – 1999 r. sprzedano 49 mieszkań na rzecz najemców.

Od 10 czerwca 2000 r. sprzedaż mieszkań została prawnie uregulowana w Uchwale Nr XVII/203/99 Rady Miejskiej Leszna z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie zasad gospodarowania nieruchomościami stanowiącymi własność miasta Leszna zmienionej m.in. Uchwałą Nr XXXVII/383/2001 Rady Miejskiej Leszna z dnia 25 października 2001 r. i Uchwałą Nr XX/210/2004 Rady Miejskiej Leszna z dnia 29 czerwca 2004 r.

Na mocy wyżej cytowanych Uchwał lokal mieszkalny nabywany przez najemcę może być sprzedany za jednorazową zapłatą ceny lub należność może być rozłożona na raty, przy czym okres spłaty nie może być dłuższy niż 10 lat.

W przypadku sprzedaży lokali mieszkalnych na raty, pierwsza rata nie może być niższa od 50% ceny lokalu po uwzględnieniu udzielonej bonifikaty, zaś niespłacona część ceny podlega oprocentowaniu równym 0,5 stopy redyskonta weksli stosowanej przez Narodowy Bank Polski. Rozłożona na raty niespłacona część ceny podlega zabezpieczeniu hipotecznemu.

Od ceny sprzedaży lokalu ustala się bonifikaty w wysokości 50% ceny lokalu w przypadku gdy cena sprzedaży zostanie zapłacona jednorazowo przed podpisaniem umowy notarialnej, w wysokości 40% gdy cena zostanie zapłacona w ciągu 1 roku, w wysokości 30% gdy cena zostanie zapłacona w ciągu 5 lat, w przypadku rozłożenia ceny na lat 10 bonifikata w cenie sprzedaży wynosi 20%.

Wyższą bonifikatę od ceny sprzedaży, która maksymalnie może wynosić 95% ceny sprzedaży lokalu mogą uzyskać „osoby uprawnione” tj. pracownicy lub byli pracownicy przedsiębiorstw państwowych, spółek handlowych lub państwowych jednostek organizacyjnych nie mających osobowości prawnej od których miasto nabyło nieodpłatnie własność mieszkań.

Wysokość udzielonej bonifikaty uzależniona jest od ilości przepracowanych lat w danym zakładzie pracy oraz od czasookresu zajmowania mieszkania.

Do sprzedaży przeznacza się mieszkania komunalne oddane w najem z wyjątkiem:

- mieszkań w budynkach przeznaczonych do kapitalnego remontu lub wyburzania,

- mieszkań w budynkach, co do których przewidziana jest zmiana funkcji,

- mieszkań, oddanych w najem za czynsz wolny przez okres 5 lat od dnia zawarcia umowy najmu w drodze przetargu.

Mieszkania, których najemcy zawarli umowę na czynsz wolny przed dniem wejścia w życie w/cytowanej uchwały, okres, o którym mowa powyżej wynosi dwa lata od dnia wejścia w życie niniejszej uchwały,

- mieszkań w budynkach wybudowanych przez gminę po dniu 5.12.1990 r.

W okresie obowiązywania wyżej cytowanych zasad sprzedaży mieszkań, zbyto 164 mieszkania w tym 63 na zasadach preferencyjnych z zastosowanie 95% bonifikaty.

W wyniku sprzedaży mieszkania następuje wyodrębnienie nieruchomości lokalowej i powstanie wspólnoty mieszkaniowej w danym budynku. Właściciel mieszkania oprócz kosztów związanych z utrzymaniem mieszkania (remonty, opłata za media itp.) partycypuje w wysokości posiadanych udziałów w utrzymaniu części wspólnych (np. dach, elewacje, korytarze, główne piony wodno-kanalizacyjne itd.) poprzez wnoszenie opłat eksploatacyjnych oraz opłat na remont części wspólnych.

W przypadku starej substancji mieszkaniowej koszty utrzymania części wspólnych są znaczne i niejednokrotnie przewyższają wysokość dotychczas płaconych czynszów.

Na dzień 1.01.2005 r. miasto Leszno jest współwłaścicielem 80 budynków i wraz z właścicielami lokali tworzy wspólnoty mieszkaniowe, w których posiada 1054 mieszkania.

Miejski Zakład Budynków Komunalnych w Lesznie zarządza 74 wspólnotami mieszkaniowymi, w których 21 stanowią wspólnoty małe (do 7 lokali), 6 wspólnot jest zarządzanych przez Zarządców z zewnątrz. Wykaz wspólnot mieszkaniowych zawarty jest w załączniku nr 3, 4, 5.

Z analizy dotychczasowej prywatyzacji zwłaszcza w aspekcie funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych zauważa się, iż w przypadku wspólnot zarządzanych przez Zarządców z zewnątrz w dwóch przypadkach (ul. Muśnickiego 9, B. Jeziorkowskiej 30 –36) wpłacane czynsze przez najemców nie pokrywają opłat eksploatacyjnych i opłat na remont. W pozostałych przypadkach dochody z najmu nieznacznie są wyższe od naliczonych przez zarządców opłat na utrzymanie części wspólnych. – Załącznik nr 6.

W celu zahamowania niekontrolowanego procesu prywatyzacji prowadzącego do wzrostu liczby wspólnot mieszkaniowych z udziałem gminy i zwiększającego koszty zarządu mieszkaniowym zasobem gminy Uchwałą Zarządu Miasta Leszna z dnia 25 września 2002 r. wstrzymano sprzedaż lokali mieszkalnych znajdujących się w budynkach stanowiących w całości własność miasta Leszna, do czasu opracowania zleconej uchwałami Rady Miejskiej Strategii rozwoju miasta w tym stanowiącej jej integralną część strategii rozwoju mieszkalnictwa w Lesznie. Strategie te będą podstawą opracowania wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy zawierającego m.in. prognozę dot. wielkości oraz stanu technicznego zasobu mieszkaniowego z podziałem na lokale socjalne i pozostałe lokale mieszkalne, a także planowaną sprzedaż lokali, a co za tym idzie sposób i zakres prywatyzacji tego zasobu wraz z formami zarządzania.

Biorąc powyższe pod uwagę wnoszę o podjęcie uchwały zgodnie z przedłożonym projektem na druku nr 287.

 

 

Opracował:

Wydział Gospodarki Lokalowej

Wydział Gospodarki Komunalnej

i Ochrony Środowiska

Wydział Gospodarki Nieruchomościami

 





Informacje powiązane:




Typ dokumentu: Uchwały Rady
Kadencja: Kadencja IV (2002 - 2006)
Autor informacji: Piotr Kasperski
Informację wprowadził: Piotr Kasperski
Opublikowany dnia: 2005-01-27
Wprowadzony do BIP dnia: 2007-08-01 (przeniesienie danych z poprzedniej wersji BIP)
Zmian: 0


Powiadom o zmianach w tym dokumencie




Serwis używa cookies aby zapamiętać otwartą sesję i ewentualne dane o logowaniu.
Brak zmiany ustawień przeglądarki oznacza zgodę na to.